住宅は築年数どの程度で建て替えることが望ましいか
建物も築年数が経過してくると、水回りの設備が劣化したり、壁や天井が色褪せてきたり、床面がきしむようになったりとか、外壁や屋根・樋が色あせたりと、数々の不具合が現れてきてしまいます。
更には、昨今は大きな地震に見舞われているが為に、耐震性能をアップさせてホッとして暮らせるようにしたいと思っている人も少なくないでしょう。
住まいの築年数に影響されて、リフォームが望ましいのか、建て替えが望ましいのかの目安は存在するのでしょうか？木造住宅や建売住宅の耐久年数、住宅の耐震性に関してお教えします。
木造住宅の寿命
「木造住宅の寿命は30年」という評価を聞かされていますが、この点には諸々の理由が存在します。
ひとつは、住宅を建てるに際し借り入れる住宅ローンにあるのです。30年前の住宅ローン借入期間は25年～30年が普通で、金融機関に関しても借入最長期間と言われていました。その影響を受けて、木造住宅の寿命も30年だと思われがちになってしまったと言われています。
もうひとつの理由は、建て替え時期の集計です。建て替え時期は家族形態に変化がある築25年～30年が格段に多くて、そんな訳で寿命もその程度だと想定されるようになってしまったのです。
しかしながら、実際は木造住宅の寿命は、住宅の施工中の状態と常日頃のメンテナンスにより違ってきます。適切なタイミングにメンテナンスやリフォームを行なう手段で30年以上住み続けることが適う実例も少数ではありません。
建売住宅の寿命
「建売住宅は、注文住宅に比べて寿命が長くない」と言われるケースがありますが、建売住宅の寿命というのは建物の品質と施工状況、完成した後の管理状況により異なります。
建売住宅のプラスの面は、実際の住宅を目にしてから選べる、気に入った住宅があればすぐさま買い取り、引っ越すことが出来る点ではないでしょうか。
しかしながら、施工中の現場を確認できないが為に、使っている材料の品質を目にしてチェックするわけにもいかず、施工中の施工管理の様子が見当が付かないということを示します。
お陰で、建売住宅の耐久年数は注文住宅より長くないとイメージされているのです。
建売住宅でも使っている材料の品質が素晴らしく、施工管理も良好な建売住宅であれば、購入後のケアをきちんと行なうよう気をつければ注文住宅と変わることのない寿命となってきます。
築50年の家の耐震性について
築50年の家は、仮に2023年時点で1974年以前に建てられた建物と言えます。
耐震性は3つの角度から想定できるでしょう。
ひとつは住宅それ自体の耐震性能と適切な施工になります。
住宅の耐震性能のひとつの目安に、建築基準法の新耐震基準が存在します。
1981年6月1日に施行した建築基準法改正によって「新耐震基準」が設定されました。
1981年6月1日後に建築確認申請を提出した住宅は新耐震基準に合った性能になります。
しかし、ここの部分以前に建てられた築50年の家屋はこちらの基準を満たせない可能性大であるのです。
更には、住宅施工中の中間検査や第三者機関においての施工確認がとり行われていた建物は、構造強度に関わる施工検査が施されてたと評価でき、耐震性がキープされていると思います。
もうひとつは常日頃の管理とメンテナンスになります。耐震性をキープするを希望するなら決まった期間ごとのメンテナンスも大切です。
白アリの防蟻工事や外壁のメンテナンスとか行ってみることも住宅の耐震性を保有するのに重要な役割を担います。
更には、３つ目は地震に耐え切れる地盤になります。耐震性が高い住宅でも軟らかい地盤に建てられていたケースでは、大きな揺れに堪えきれないことも想定されます。
1995年（平成7年）に起こった阪神・淡路大震災以来この方、住宅でも地盤調査が実施される様に変化しました。
築50年の住宅は新耐震基準の住宅じゃないのです。更に、地盤調査が実施している可能性もほとんど無いと考えられます。
その為、耐震診断の依頼をして状態にあった耐震リフォームを行なうことが肝心となってきます。
建て替えとリフォームどちらの方が向いているか
築年数が経過してくると設備の老朽化等にともなってリフォームが大事になってきます。
しかしながら、規模が大きくなってしまうとその割合に応じリフォーム工事費用も大きくなるのです。
更に、家で毎日を送る人数が変化したり、生活に変移があったりすると、間取りを変えたいケースも生じてくると想定できます。
しかし、そういうパターンのときのリフォームは、構造上の懸念材料で希望の間取り変更が不可能な恐れも見受けられます。
築年数が経過した建物は、建て替えとリフォームいずれの方がいいのでしょうか。
費用やメリット、デメリットをご覧いただきましょう。
建て替え
建て替えと言いますのは、今まで暮らしていた住宅を取り壊して、これまで暮らしていた土地に新しい住宅を建て直す事を示しております。
建て替えのコストは、新築する住宅の建築工事費の他に仮住まいをする費用や引っ越し費用、登記費用と言われるものが別途生じます。
家を建て替える場合の概算費用の例
引越し費用（2回分）…20万円
仮住まい費用（6ヶ月分）…50万円
解体・地盤調査費用 …110万円
新しい住宅建築総工事費 …2,500万円
地鎮祭・上棟費用 …15万円
登記費用（滅失・表示・所有権保存）…20万円
銀行ローン事務手続費用（金融機関に因る）…5万円
火災保険料（10年分）…15～20万円
住宅ローン保証料（借入金額2％・金融機関に因る）… 40万円
抵当権設定登記費用 …30万円
住宅を建て替えて新築する長所は、設備を新しくできるだけということじゃなく、間取りを思い通りに変更可能だったり、耐震性を基礎構造より高めることを可能にすることが考えられます。
築年数がリセットされることもあって長く住み続けることを可能にする点も利点になります。
更には、建て替えはこれまで住んでいた土地に新しい住まいを建設するため、生活環境が変わりません。
近隣との人付き合いや通勤・通学・買い物などといった日常生活が変化しないため、スムーズに新しい家での生活が始められます。
その一方建て替えのウイークポイントは、新築住宅の工事費用を除外した経費がかかることに他なりません。
新築工事中に仮住まいをするが為に、引越し2回のコスト並びに仮住まいの賃貸アパートなどを借りるコスト、解体や地盤調査といった資金が必要です。
また、建て替えはリフォームと照らし合わせると工事費用の総額が高くなり、工事期間も長くなりるのです。
プラスして、建築法規が改正となって、今までの住宅と一緒床面積の住宅が建てられないということも想定される点には留意が必要です。
リフォーム
リフォームでは今の家に住み続けながら設備を新しくしたりとか、耐震性を改善することが可能だと言えます。
リフォームの一般的な概算費用
水回り設備全体の取替え …約200万円～
内装を綺麗にする …約50万円～
外壁を塗装して綺麗にする …約120万円～
間取り変更も発生するリフォーム …約300万円～
耐震性能を改善するリフォーム …約150万円～
※それぞれ、住宅の状況・規模・仕様等によってトータルコストが変わっていきます。
リフォームのメリットは、リフォーム内容に影響を受けて建て替えより工事費用を抑制することを可能にすること、工事期間が短く済む場合や引越し・仮住まい等のような料金が掛からないことです。
その一方ウィークポイントは、構造補強や間取り変更に限界がある、地盤が悪い場合には費用が高くつく、白アリ被害や雨漏り被害が見つかった場合、追加費用が発生するケースがある点などが挙げられます。
建て替えとリフォームの選択方法
住宅をリフォームするか、建て替えするべきかを検討してるケースは、工事を実施したい理由と、その工事内容がひとつの判断材料になってくるのです。
間取りを大きく変えたい、耐震性能をアップさせたい、地盤が悪く地盤補強を行って欲しい等の様な理由から工事を検討してるケースでは、規模が大きくなることが有り得るため、建て替えの方が好都合と思われます。
更には、水回り設備の取替え、外壁塗装、耐震工事などといった大きな工事を並行して行う際は、工事期間も長くなって工事費用も上がってしまいます。
そういう理由でリフォームと見比べても建て替えの方が良いケースがあります。
今暮らしている住宅をどんな風にしたいのか、費用はどれ位かけることが可能なのかをよく調べてから、リフォームに決めるか、建て替えに決めるかを選ぶと安心できると思います。